ОПР (Объемно-пространственный регламент)
Объемно-пространственный регламент (ОПР) — преобразование застроенных территорий, расположенных в административных границах городов, происходит при помощи градостроительных регламентов. При этом объемно-пространственные и архитектурные параметры застройки обычно не регламентируются. Однако без этого невозможно архитектурно увязать между собой объекты, создаваемые на земельных участках, принадлежащих разным собственникам, а значит, невозможно и обеспечить качественную городскую среду. Чтобы сформулировать детальные объемно-пространственные требования к отдельным территориям города, Стандарт предлагает внедрение нового инструмента — объемно-пространственного регламента.
Примером ОПР могут служить проекты, разработанные ДОМ.РФ для Владивостока, Калининграда, Саратова, Сергиева Посада и города Свободного.
Цели и задачи ОПР
Объемно-пространственный регламент детализирует требования к отдельным территориям города в зависимости от их типа, местоположения, морфологии застройки, наличия объектов историко-культурного наследия и других факторов. Цель ОПР — создать условия для формирования поступательного, предсказуемого и прозрачного развития комфортной и жизнестойкой городской среды.
Основные задачи ОПР
1. Создание сомасштабной человеку городской среды.
Для этого нужно:
- упорядочить габариты и пропорции застройки;
- упорядочить габариты и пропорции открытых пространств
2. Повышение привлекательности облика города.
Для этого нужно:
- упорядочить фронт застройки улиц, скверов, площадей;
- разработать меры, стимулирующие визуальное разнообразие застройки;
- согласовать требования ОПР с другими документами, определяющими облик города, — нормативами благоустройства, дизайн-кодами и пр.
3. Создание условий для многофункционального и гибкого использования территорий и объектов капитального строительства.
Для этого нужно:
- обеспечить по возможности сочетание максимально разнообразных функций внутри каждой территориальной зоны и каждого земельного участка;
- разработать требования к фасадам и нижним этажам зданий вдоль красных линий элементов УДС, в первую очередь на главных улицах, позволяющие размещать во встроенных и пристроенных помещениях объекты социальной и коммерческой инфраструктуры;
- предусмотреть возможности для появления общественно-деловых объектов среди жилой застройки.
4. Обеспечение сбалансированного развития застроенных территорий.
Для этого нужно:
- разработать исчерпывающие требования к планировочным, объемно-пространственным и архитектурным характеристикам земельных участков, зданий и сооружений, позволяющие произвести предварительное моделирование застройки, рассчитать ее технико-экономические показатели, учесть допустимые нагрузки на транспортную, инженерную, социальную инфраструктуру;
- продумать требования, которые предотвратят диссонирующую застройку.
5. Создание условий для дальнейшего развития территорий.
Для этого нужно:
- предусмотреть четкие требования к получению разрешения на отклонение от предельных параметров и прозрачную процедуру выдачи такого разрешения;
- разработать механизмы, позволяющие стимулировать застройщиков и правообладателей земельных участков и объектов недвижимости к созданию объектов общественной инфраструктуры (транспортной, социальной, инженерной) или принятию мер по сохранению объектов культурного наследия в обмен на разрешение на отклонение от предельных параметров.
ОПР, утверждаемый в составе градостроительных регламентов ПЗЗ, регулирует объемно-пространственные характеристики городской среды. Градостроительный кодекс не ограничивает перечень параметров, регулируемых ПЗЗ, и позволяет бесконечно детализировать обязательные к соблюдению критерии. Размер территорий, для которых разрабатывается ОПР, может быть равен как одной планировочной единице — кварталу или микрорайону, — так и целому району города. Важно, что ОПР предназначен прежде всего для территорий с рядовой застройкой жилого или многофункционального назначения, составляющей основу городской ткани. Он не затрагивает уникальные объекты по индивидуальным проектам.
Параметры ОПР могут определяться тремя способами:
- в результате проектно-аналитической работы по разработке Концепции ОПР,
- в составе мастер-плана территории,
- на основе наличия на территории предмета охраны исторического поселения, достопримечательного места, объектов культурного наследия; требования к градостроительным регламентам в этом случае определяются органами охраны объектов культурного наследия.
В Стандарте производится анализ и систематизация типов жилой застройки в российских городах и приводятся четкие рекомендации по разработке ОПР для каждого из них. Не менее важная часть — предложения по изменения в действующей нормативно-правовой базе: они необходимы, что возможности ОПР по максимум можно было использовать на практике.
Порядок разработки ОПР
Регулируемые параметры
Помимо базовых компонентов ПЗЗ объемно-пространственный регламент вводит в практику российского градостроительного регулирования дополнительные группы параметров. Так, виды разрешенного строительства и предельные параметры разрешенного строительства ОПР увязывает с размерами и пропорциями карталов, архитектурными параметрами застройки, размерами и видами использования открытых пространств, с которыми граничит территория. Для удобства ориентации все регулируемые параметры разделены на семь тематических групп, которые позволяют постепенно переходить от общего к частному.
Параметры кварталов
Регулирование параметров кварталов в составе ОПР — стимулирующая мера. Она позволит ограничить строительство и реконструкцию на земельных участках в кварталах укрупненного размера более 5 га. Новое строительство на такой территории будет сопровождаться разработкой Проекта планировки и изменением планировочной структуры — формированием новых улиц и разукрупнением кварталов согласно установленным требованиям.
Параметры земельных участков
Регулирование размеров земельных участков нацелено на стимулирование разнообразия застройки и сохранение характера сложившейся планировочной структуры территории. Так, участки небольшой ширины способствуют повышению разнообразия уличного фронта и увеличению пешеходной активности. Параметр глубины может быть включен в регламент в случаях, когда необходимо стимулировать разукрупнение участков с большой глубиной. А фиксация максимального значения площади земельного участка препятствует объединению участков для строительства крупных объектов, несомасштабных сложившейся среде.
Параметры расположения объектов на участке
Группа параметров ограничивает размещение на участке зданий, вспомогательных сооружений и функциональных зон — озеленения, мощения и автостоянок. Основная цель регулирования расположения объектов — формирование привлекательного уличного фронта. Для этого устанавливаются максимальная ширина участка, линия застройки, отступы объектов вспомогательного использования и плоскостных автостоянок от красной линии.
Кроме того, параметры этой группы помогают организовать комфортное пространство двора: регламентируются глубина застройки, ограничения размеров плоскостной автостоянки, доля озеленения и процент застроенности.
Параметры уличного фронта
Уличный фронт составляют фасады зданий, обращенные на улицу, их отдельные элементы (балконы, эркеры, ограды, козырьки, крыльца, ступени, пандусы, веранды etc.), а также связанные с фасадами элементы благоустройства. Уличный фронт можно разделить на две части: активную зону примыкания улицы к фасадам застройки на уровне первого этажа и оставшуюся зону фасадной стены выше уровня первого этажа. Поскольку одна из основных задач объемно-пространственного регламента — повышение пешеходной привлекательности улиц, для зоны уличного фронта на уровне первых этажей предлагается наиболее детальный перечень параметров. Регламент регулирует частоту и ориентацию входов, параметры и типологию выступающих частей здания, высоту ограждений и пр. В рамках ОПР может быть разработан целый каталог решений для уличного фронта.
- Выступ консольных элементов здания за красную линию (max), м
- Высота просвета между консольно выступающими элементами здания и поверхностью емли (min), м
- Доля плоскости выступающих элементов фасада (max), %
- Выступ частей здания на уровне земли за красную линию (max), м
- Уровень входа первого этажа (max), м
- Шаг входов в жилые и коммерческие помещения (min), м
- Отступ первых этажей от линии застройки (min/max), м
- Высота ограждений (max), м
- Ориентация входов в жилые дома
- Доля остекления фасадов первых этажей (min), %
Функциональные параметры застройки
Устанавливая требования к объемно-пространственным характеристикам городской среды, ОПР обеспечивает условия для легкой смены функционального назначения зданий и помещений. Для этого регламент ограничивает площадь помещений, предназначенных для того или иного вида разрешенного использования, вводит требования относительно их расположения и устанавливает минимальную долю смешанного использования территории.
1. Процент смешанного использования территории (мин.), %
2. Ограничения площади помещений (макс.), м²
3. Требования к размещению видов разрешенного использования на участке или в здании.
Согласование параметров уличного фронта и типов открытых пространств
Значения некоторых объемно-пространственных параметров застройки могут зависеть от типа примыкающего открытого пространства —улицы, площади, парка, набережной. В первую очередь это касается группы параметров, регулирующих уличный фронт.
Местный парк
- Главное рекреационное пространство микрорайона/района, предназначенное для различных форм отдыха.
Сквер
- Небольшая озелененная территория общего пользования, окруженная жилой застройкой, для кратковременного отдыха и транзитного движения пешеходов.
Линейный парк
- Озелененная территория для пешеходного и велосипедного передвижения по микрорайону.
Вход в природную территорию
- Обустроенный участок природной территории в черте города, предназначенный для отдыха местного населения.
Главная площадь
- Расположена в месте концентрации основных потоков людей.
Местная площадь
- Сформирована улицами и прилегающей застройкой. Основные пользователи — местные жители, сотрудники соседних офисов.
Рекреационная площадка
- Небольшая территория, предназначенная для кратковременного отдыха жителей близлежащих домов и офисов.
Транспортная площадь
- Расположена на пересечении главных или соединяющих улиц и со всех сторон сформирована проезжей частью.
Природная набережная
- Природная территория вдоль берега водоема с естественной береговой линией без дополнительного укрепления.
Городская набережная
- Территория вдоль берега водоема с укрепленными берегами.
Главная улица
- Улица с высоким уровнем транспортной, велосипедной, пешеходной активности и, как правило, значительной долей объектов коммерческой инфраструктуры.
Соединяющая улица
- Улица в жилой застройке, по которой проходят основные маршруты автомобильного и общественного транспорта. Соединяет жилые кварталы с центром микрорайона.
Местная улица
- Тихая улица с низкой интенсивностью движения транспорта, на которую выходит в основном жилая застройка.
Пешеходная улица
- Целиком отдана пешеходам и используется для прогулок и досуга.
Задача объемно-пространственного регламента – дать городским властям и планировщикам инструмент формирования качественной городской среды даже в условиях большого числа правообладателей земельных участков, множества форм собственности и необходимости учесть интересы разных застройщиков. При этом возникают четкие, понятные и гибкие правила игры, которые позволят всем участникам развивать территорию и планировать свою деятельность, не затрагивая интересы других.